Wat de dekkingsratio meet
De dekkingsratio is een verhoudingsgetal: het beschikbare jaarinkomen gedeeld door de jaarlijkse schuldendienst, dat wil zeggen rente plus aflossing. De formule luidt: DSCR = netto beschikbaar inkomen / jaarlijkse rente en aflossing. Een ratio van 1,0 betekent dat het inkomen de lasten precies dekt; een ratio van 1,3 betekent dat er 30% ruimte over is.
Die ruimte is geen luxe maar een buffer. Huurinkomsten kunnen wegvallen door leegstand of wanbetaling, onderhoudskosten kunnen tegenvallen, en bij een rente-herziening kunnen de lasten stijgen. Een financier wil zien dat de financiering ook in een tegenvallend jaar betaalbaar blijft, zonder dat de geldnemer moet interen op vermogen of het onderpand moet verkopen.
Teller: het beschikbare inkomen
Welke inkomsten meetellen verschilt per financier en per aanvraagvorm. NOBL rekent op geldnemer-niveau met de netto draagkracht: alle structurele inkomstenbronnen bij elkaar, verminderd met de lasten van bestaande leningen. Concreet telt NOBL de volgende posten op:
- Bedrijfsresultaat, de winst van de onderneming ná belasting
- Privé-inkomen, zoals loon of DGA-salaris van de aanvrager of vennoten
- Jaarlijkse huurinkomsten van de geldnemer
- Overige structurele inkomsten
- Minus: de jaarlijkse rente en aflossing op bestaande, doorlopende leningen
Het resultaat is de netto draagkracht: wat er per jaar werkelijk beschikbaar is om de nieuwe financiering te dragen. Eenmalige meevallers (een verkoopwinst, een incidentele uitkering) horen daar niet in thuis, het gaat om inkomen dat ook volgend jaar en het jaar daarna verwacht mag worden.
Noemer: de jaarlijkse schuldlast
De noemer is de jaarlijkse schuldlast van de nieuwe lening: rente plus aflossing. NOBL rekent daarbij voorzichtigheidshalve met de bovenkant van de indicatieve rentebandbreedte, zodat de ratio niet te rooskleurig uitvalt als de definitieve rente hoger uitpakt dan de onderkant van de band. De aflossingsvorm bepaalt vervolgens hoe zwaar de aflossingscomponent weegt:
| Aflossingsvorm | Jaarlijkse schuldlast |
|---|---|
| Aflossingsvrij | Alleen rente; de hoofdsom blijft staan tot het einde van de looptijd |
| Lineair | Rente plus een gelijk aflossingsdeel; het eerste jaar is het zwaarst en wordt als maatstaf genomen |
| Annuïtair | Een constante jaarlijkse annuïteit, rente en aflossing samen |
Wat is een gezonde waarde?
Boven de harde ondergrens van 1,0 is "gezond" een kwestie van context. In de Nederlandse markt geldt voor stabiel verhuurd commercieel vastgoed een dekkingsratio van 1,2 tot 1,4 als marktconform; financiers leggen die eis vaak vast als covenant in de leningdocumentatie. Voor objecten met een wisselvalliger kasstroom, zoals hotels of kortlopende verhuur, wordt doorgaans meer buffer verlangd.
Een ruime ratio geeft ook onderhandelingsruimte. Wie ver boven de gangbare ondergrens zit, kan eerder een aflossingsvrije structuur, een langere rentevaste periode of een iets hogere LTV bespreken. Een krappe ratio dwingt in de andere richting: sneller aflossen, een lagere leensom, of aanvullende zekerheid.
In NOBL
NOBL berekent de dekkingsratio automatisch zodra er inkomensgegevens in de aanvraag zijn opgegeven; zonder die gegevens wordt er bewust geen oordeel over de betaalbaarheid geveld. De berekening is deterministisch, dezelfde invoer levert altijd dezelfde ratio op, en de uitkomst verschijnt in de scenarioanalyse naast de LTV en de rentebandbreedte. Een ratio onder 1,0 leidt tot het oordeel "haalbaar onder voorwaarden", met een toelichting waarom nadere beoordeling van de betaalbaarheid nodig is.