Twee manieren om grond te waarderen
De eerste route is de comparatieve methode: kijken wat vergelijkbare kavels in de omgeving recent hebben opgebracht, gecorrigeerd voor ligging, omvang en bestemming. Die werkt goed waar veel transacties zijn, bijvoorbeeld bij uitgeefbare bedrijfskavels, maar slecht bij unieke binnenstedelijke posities of herontwikkelingslocaties waar geen twee kavels hetzelfde zijn.
De tweede route is de residuele methode. Die redeneert terug vanuit het eindresultaat: wat is het gerealiseerde project straks waard, wat kost het om het te bouwen, en wat blijft er dan over voor de grond? In formulevorm: residuele grondwaarde = opbrengstwaarde na realisatie − totale ontwikkelkosten. Onder die ontwikkelkosten vallen de bouwkosten, bijkomende kosten (advies, leges, verkoop), financieringskosten én de winst- en risico-opslag van de ontwikkelaar.
De hefboom in de residuele som
De residuele waarde is een klein verschil tussen twee grote getallen, en dat maakt de uitkomst extreem gevoelig voor de aannames. Een rekenvoorbeeld: een project met een verwachte opbrengstwaarde van €10.000.000 en totale ontwikkelkosten van €8.000.000 laat een residuele grondwaarde van €2.000.000 over. Valt de opbrengst 5% lager uit (€500.000), dan daalt de grondwaarde met 25% naar €1.500.000. Stijgen ook de bouwkosten een paar procent, dan kan de helft van de grondwaarde verdampen terwijl het project op hoofdlijnen hetzelfde bleef.
Bestemming en vergunning bepalen de waarde
Dezelfde vierkante meters kunnen sterk verschillen in waarde afhankelijk van de planologische status. Ruwe grond zonder passende bestemming is speculatief en nauwelijks te belenen. Grond met een vastgesteld bestemmingsplan is al concreter, en bouwrijpe grond met een onherroepelijke omgevingsvergunning nadert de waarde die in de residuele som is verondersteld. Elke stap in die keten is een waardesprong, maar ook een risico-overgang: tot de vergunning onherroepelijk is, kan bezwaar of planwijziging de hele rekensom raken.
Financiers vertalen dat naar voorzichtige beleningsnormen. Op grondposities wordt doorgaans een aanzienlijk lagere maximale LTV gehanteerd dan op verhuurd vastgoed, met kortere looptijden, vooruitlopend op de bouwfinanciering die volgt zodra de vergunning rond is. Grond is bovendien minder courant: bij een gedwongen verkoop is de kring van kopers klein en de doorlooptijd lang.
Grond in de financieringsaanvraag
In een projectfinanciering speelt de grondwaarde op twee momenten. Bij passeren is de grond (plus eventueel al gerealiseerde opstallen) het feitelijke onderpand: de lening die op dat moment wordt verstrekt, wordt afgezet tegen de huidige waarde. Het deel van de lening dat voor de bouw is bestemd, wordt niet bij passeren uitgekeerd maar gefaseerd, tegen bouwvoortgang. Na realisatie verschuift de toets naar de eindwaarde: de volledige lening afgezet tegen de waarde van het opgeleverde project.
Beide toetsen moeten kloppen. Een project dat bij passeren scherp op de grondwaarde is gefinancierd maar na realisatie ruim binnen de normen valt, kan verantwoord zijn, mits de bouwbegroting hard is en de vergunning onherroepelijk. Andersom is een comfortabele start met een krappe eindwaarde een teken dat de residuele som te optimistisch was.
In NOBL
Een aanvraag met een grondpositie doorloopt bij NOBL de classificatie projectfinanciering, met een standaard looptijdrange van 12 tot 24 maanden. De scenario-engine berekent twee kengetallen: de LTV bij passeren op de huidige waarde, waarbij het bouwdepot en de gefaseerd uit te keren bouwkosten buiten het passeerbedrag blijven, en de LTV na realisatie op de opgegeven waarde na realisatie. Grond als objecttype krijgt daarnaast een risico-opslag in de indicatieve rentebandbreedte. Beide LTV-getallen verschijnen in het indicatieve termsheet, zodat zichtbaar is welke van de twee de financiering bindt.