Drie veelvoorkomende aanleidingen
Beleggers herfinancieren doorgaans om één van drie redenen, en in de praktijk vaak een combinatie van twee.
- Aflopende rentevaste periode, de oude rente loopt af, een nieuwe rente moet vastgezet worden, en het is een natuurlijk moment om de markt af te tasten.
- Vrijmaken van overwaarde, het pand is in waarde gestegen of de schuld is afgelost, en de belegger wil het verschil omzetten in werkkapitaal of een volgende aankoop.
- Structuur-aanpassing, bijvoorbeeld van aflossingsvrij naar lineair, of het toevoegen of vrijmaken van een tweede pand uit de zekerheden-structuur.
Welke parameters wegen mee?
Een herfinanciering is voor de financier in essentie een nieuwe aanvraag, alle gebruikelijke parameters worden opnieuw beoordeeld. De LTV op basis van de actuele taxatie staat voorop. Daarna komen huurinkomsten, leegstand-risico, looptijd van bestaande huurcontracten, en de financiële positie van de aanvrager.
Bij herfinanciering let een financier extra op de aflossingsgeschiedenis van de bestaande lening. Een schoon track record (geen achterstanden, geen herstructureringen) geeft een voorsprong. Een eerdere covenant-breach of een herstructurering verzwaart het dossier, niet per definitie diskwalificerend, wel uitleg-vragend.
DSCR: de cashflow-toets
Voor verhuurd vastgoed kijkt een financier niet alleen naar de LTV maar ook naar de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). DSCR = netto operationele kasstroom / rente + aflossingen. Een DSCR van 1,3 betekent dat de huurinkomsten 30% boven de financieringslasten uitkomen, een gangbare ondergrens voor commercieel vastgoed.
| DSCR | Interpretatie |
|---|---|
| < 1,0 | Negatieve cashflow, financiering vraagt aanvullende zekerheid of afwijzing |
| 1,0 – 1,2 | Krap, beperkte buffer bij leegstand of huurverlaging |
| 1,2 – 1,4 | Marktconform voor stabiele commerciële objecten |
| 1,4 – 1,8 | Comfortabel, past bij langlopende rentevaste structuren |
| > 1,8 | Ruim, laat aflossingsvrije structuren of hogere LTV toe |
Boeterente bij vervroegde aflossing
Een herfinanciering vóór het einde van de rentevaste periode brengt vrijwel altijd een vergoeding voor de oude financier met zich mee, de zogenoemde boeterente of vergoedingsrente. De berekening verschilt per financier, maar volgt grofweg het verschil tussen de oude vaste rente en de huidige marktrente voor dezelfde resterende looptijd, vermenigvuldigd met de resterende schuld.
In NOBL
De aanvraag-flow herkent herfinanciering als classificatie en past de routing daarop aan. De engine vraagt aanvullend naar de bestaande hypotheekschuld, de resterende rentevaste periode en de huidige rente, en gebruikt die om een eerste schatting van de boeterente mee te nemen in de scenarioanalyse. De indicatieve LTV wordt berekend op de actuele taxatiewaarde (of, als die ontbreekt, op de door de aanvrager opgegeven marktwaarde).