Definitie en formule
LTV is een verhoudingsgetal: het uitgeleende bedrag gedeeld door de waarde van het object dat als onderpand dient. De formule luidt: LTV = leningbedrag / marktwaarde × 100%. Bij een aankoop van €1.000.000 met een lening van €700.000 is de LTV dus 70%.
De marktwaarde in de noemer is in de praktijk meestal de taxatiewaarde uit een recent rapport (jonger dan zes maanden, opgesteld door een gecertificeerd taxateur). Voor projectfinanciering wordt vaak gewerkt met de waarde-na-realisatie (Loan-to-GDV) of de waarde-bij-passeren, twee verschillende grondslagen die tot verschillende uitkomsten leiden.
Bandbreedtes per objecttype
Niet elk objecttype kent dezelfde LTV-grenzen. Een woonpand met een stabiele huurder of een eigen bewoner draagt een ander risicoprofiel dan een leegstaand kantoor of een ontwikkellocatie. Onderstaande tabel toont de gebruikelijke maximale LTV per categorie zoals Nederlandse financiers die hanteren.
| Objecttype | Maximale LTV | Toelichting |
|---|---|---|
| Woningen (verhuurd) | 70–80% | Hogere range bij stabiele huurder en langlopend contract |
| Commercieel (kantoor, winkel) | 60–70% | Sterk afhankelijk van leegstand-risico en huurprofiel |
| Logistiek | 65–75% | Schaarste in NL drukt risico-opslag iets lager |
| Hotel / horeca | 50–65% | Cyclische cashflow, lagere LTV vereist |
| Ontwikkeling (LTC) | 60–70% | Op kosten gemeten, niet op waarde; aparte mechanica |
Deze ranges zijn indicatief. Een financier wijkt naar boven af bij sterk track record, lange huurcontracten of aanvullend onderpand; naar beneden bij leegstand, korte looptijden of een onbekende ondernemer. Boven 80% LTV vereist vrijwel altijd een aanvullende zekerheid (tweede hypotheek op een ander object, persoonlijke borgstelling) of valt de aanvraag in de niet-standaard-categorie.
Effect op rente en zekerheden
Hoe hoger de LTV, hoe groter het verlies-risico voor de financier bij een gedwongen verkoop. Dat risico wordt vertaald in een hogere rente-opslag. De vuistregel: elke 5%-punt LTV boven 60% kost ongeveer 20–40 basispunten extra rente. Een lening op 75% LTV is dus typisch 60–120bp duurder dan dezelfde lening op 60% LTV.
Daarnaast schuift de zekerheden-structuur. Onder 60% LTV volstaat meestal de eerste hypotheek; tussen 60–75% komt vaak een verpanding van huurpenningen erbij; boven 75% kan een persoonlijke borg of een tweede hypotheek op een ander object vereist zijn. Voor LTV > 80% wordt de aanvraag bij NOBL automatisch geroute naar het traject "Vereist nadere beoordeling", een teken dat de standaard-structuur niet meer toereikend is.
LTV bij passeren versus LTV na realisatie
Bij ontwikkelfinanciering en panden met een waardeverhogend traject (renovatie, verhuur na leegstand) wordt vaak met twee LTV-getallen gewerkt. LTV bij passeren toetst of de aanvraag bij de start verantwoord is op de huidige waarde. LTV na realisatie kijkt naar de eindwaarde, bij ontwikkeling de Gross Development Value (GDV), bij renovatie de marktwaarde na oplevering.
Een financier wil meestal beide getallen onder de relevante grenzen zien. Een ontwikkeling die bij passeren op 85% LTC ligt maar bij oplevering op 65% LTV uitkomt is acceptabel, mits de bouwbegroting onderbouwd en het exit-scenario realistisch is.
In NOBL
NOBL berekent de LTV automatisch op basis van de invoer in de aanvraag: leningbedrag, objectwaarde, eventuele bouwdepot en aanvullend onderpand. De engine bepaalt de LTV bij passeren en, bij ontwikkelprojecten, de LTV na realisatie. Beide getallen verschijnen in het indicatieve termsheet, samen met de bijbehorende rentebandbreedte.