Fase 1, Grondaankoop
De eerste fase is de verwerving van de grond of het bestaande pand dat herontwikkeld wordt. Een financier kijkt hier naar de juridische status (bestemmingsplan, eigendomssituatie, eventuele rechten van derden), de prijs ten opzichte van de marktwaarde, en de plausibiliteit van het ontwikkelplan.
De grond-fase wordt vaak gefinancierd met een korter krediet, een bridge of grondkrediet, vooruitlopend op de uitgewerkte bouwfinanciering. De LTV-eisen zijn streng (vaak max 60% op de grondwaarde) en de looptijd kort (6–18 maanden), omdat de zekerheid bij wanbetaling op alleen de grond beperkt is.
Fase 2, Vergunningen en ontwerp
Tussen grondaankoop en bouw zit de vergunningen-fase. Hier verandert er financieel weinig, meestal blijft het grondkrediet doorlopen, maar het dossier wordt zwaar uitgebreid. De omgevingsvergunning, het definitieve ontwerp, een onderbouwde bouwbegroting, een marktanalyse en een exit-strategie worden in deze fase voorbereid en moeten voor de start van de bouw klaar liggen.
Fase 3, Bouwkrediet
Het bouwkrediet zelf wordt in termijnen uitgekeerd, gekoppeld aan de bouwprogressie. Een onafhankelijke bouwkundige bevestigt per termijn dat het werk is uitgevoerd; pas dan komt het bedrag vrij. Dit beschermt de financier tegen overuitkering en geeft de aannemer een ritme voor zijn werkkapitaal.
De Loan-to-Cost (LTC), leningbedrag gedeeld door totale bouwkosten, is de belangrijke ratio in deze fase. LTC van 70% betekent dat de ontwikkelaar zelf 30% eigen vermogen heeft ingebracht. De Loan-to-GDV (Gross Development Value, de waarde na oplevering) bepaalt of de financiering bij oplevering nog binnen acceptabele LTV-grenzen valt.
Fase 4, Oplevering en herfinanciering
Bij oplevering is het object verkocht (in geval van koopontwikkeling) of verhuurd (in geval van beleggingsontwikkeling). In het eerste geval lost het krediet af uit de verkoopopbrengsten; in het tweede geval volgt herfinanciering naar een langlopende belegging-lening op basis van de eindwaarde en de huurinkomsten.
De overgang van bouwkrediet naar definitieve financiering, de zogenoemde takeout, is een aparte beoordeling. Sommige financiers bieden beide in één pakket aan (combined construction-to-permanent); andere werken bewust met een takeout bij een andere partij.
In NOBL
Een ontwikkelaanvraag wordt door NOBL geclassificeerd als projectfinanciering en doorloopt aanvullende intake-vragen rond fasering, planning, eigen vermogen en exit-strategie. De scenario-engine berekent zowel de LTC bij passeren als de LTV na realisatie en presenteert beide in het indicatieve termsheet, zodat duidelijk is welke ratio de financiering bindt.